房市 新制上路

撰文：劉漢聞   好房雜誌 2014.Mar10期

台灣房市走了10年大多頭，台北市房價所得比高達14.7倍（需14.7年不吃不喝才買得起房），根據世界銀行定義，房價所得比5倍較符合一般家庭購屋標準，台北市的房價顯然已經背離一般民眾所能負擔。

隨著高房價議題不斷湧出，2011年起政府開始祭出奢侈稅、限制性信用貸款等打房政策，再加上全球經濟景氣轉變、去年底美國宣布QE（量化寬鬆政策）逐步退場，今年以來房市利空因素逐漸籠罩。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，雖然過去幾年每年都有人喊房市「到頂」了，卻因為環境與各種條件配合，使得房價持續上揚，不少民眾甚至以為房價只會漲不會跌……但這次從各種數據來看，房價已逐漸出現鬆動的跡象，有人形容現在房市有如「強弩之末」，10年大榮景走到了尾聲，尤其下半年又逢七合一選舉等利空，今年房市有很大的機會反轉向下。

10年一輪迴　購屋痛苦指數增8倍

回顧台灣房地產大多頭十年的環境與歷史背景，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，1990年代前是房市前一波大多頭，當時台灣股房齊漲、錢淹腳目，後來因為亞洲發生金融風暴，房市大受打擊，沉寂了好幾年，尤其是2003年爆發SARS（Severe Acute Respiratory Syndrome，嚴重急性呼吸道症候群），市況更跌到谷底。

隨後全球進入低利率時代，加上政府施行土地增值稅減半徵收、贈與稅降低至10%等政策，沉寂已久的房市正式復甦、房價逐步上揚，但仍處於適度成長的健康狀態；2008年美國發生次貸風暴引發金融海嘯，原以為房市會再次陷入低迷，沒想到只稍微回檔，後來因為游資流竄、政治預期等因素，使得房市炒作效應大於實質基礎，房價成長斜率明顯大於2003年到2007年間的幅度。

「全球游資在亞洲各地流竄，台灣又因為兩岸開放等協議，使得投資炒作風氣更甚，房價快速飆漲，讓房屋不再只是滿足居住需求，更是風險低、增值效益大的投資工具。」

莊孟翰指出，這波熱錢湧入後，導致房地產價格遠超過一般民眾的負擔能力，2013年第三季，被稱為「購屋痛苦指數」的全台房價所得比攀至9.2倍，台北市更高達14.7倍，比起2003年台北市房價所得比的6.1倍，10年來增加了8.6倍，高房價引發成一股民怨。

去年底政府大幅調高公告土地現值，平均調幅14.19％，是20年來最高，其中新北市調升幅度17.44%、台北市13.23%，將影響房屋買賣時繳交的土增稅，對交易者來說，持有成本與交易成本隨之大幅提高，不少人趕在今年1月1日前將房屋交易過戶，避開大幅提升的土增稅。

緊接著，今年1月財政部宣布新增豪宅稅規定，雙北市房價超過8千萬元、其他地區5千萬元的豪宅交易，只要沒有舉證成本，5月報稅時就會被認定售價的15%為獲利所得。這是一項重大的稅賦改變，光是去年符合被課豪宅稅的房屋交易案件，就將近1千5百筆。

舉例來說，民眾出售台北市3億元豪宅，以土地占交易總價7成、房屋占3成換算，土地售價2億1千萬元、房屋9千萬元，若賣家未舉證買入成本，國稅局將視房屋售價所得為1350萬元（9千萬元×15%），5月報稅時得併入綜合所得課稅，按課稅級距40%稅率計算，售屋獲利應納所得稅為540萬元，比起以前只有1百多萬元的稅，多出許多。

此外，營建署也公布2015年7月將實施容積率管制制度，未來獎勵容積將設定上限，對建商而言可建面積可能會縮小，不少業者因而搶在新制上路前積極推案

台灣房價史
1950年代	大安區土地1坪787元 1949年國民黨退守台灣帶來龐大移民潮，加上二次世界大戰後的嬰兒潮，讓房產起飛，1958年時出現一波房價高點。根據1960年土地銀行標售大直、松山、大安區土地的廣告，當時大安區龍安坡段土地換算1坪只有787元。
1960年代	空地稅、禁止放貸房價止漲 政府鼓勵業者投資興建住宅，加上油、物價上漲，房地產邁進所謂的「多頭期」，1965年房價達波段高點，迫使政府在1969年發布空地稅打壓房價，同時各大行庫禁止消費性貸款與房產貸款。
1970年代	1台電視買西門町2間套房 退出聯合國讓台灣國際處境日益艱難，不過從房地產角度來看，經濟起飛、1973年及1979年兩次石油危機帶動物價、房價，房地產推案遍地開花。回頭看那個年代，如果你買得起1台彩色電視機，就能買下2間西門町套房。
1980年代	錢淹腳目 房市泡沫終破裂 打房政策下，1986年前房市走了6年慘澹空頭。隨著股市反彈飆漲上萬點、台幣升值、游資進入不動產，房市大爆發，1989年李幸長等人發起「無殼蝸牛運動」，吶喊年輕人買不起房；1990年股市急轉直下，不動產也開啟震盪黑暗期。這波房市多頭，股市從1985年646點漲到1990年12682點，也帶動房產10倍漲幅。
1990年代	10年空頭大潮來襲 貸款限縮、大幅調高土地公告現值等重創買氣，但因政府打算在1995年實施容積率管制，建商拼命將庫存土地進行推案；1997年亞洲金融風暴，房市銷售不如預期，許多建商面臨倒閉。自1960年代起，房產多空大多7年一循環，但金融風暴的震盪與1998年921大地震，讓空頭持續。
2000年代	最美好的「投機時代」 土增稅減半徵收2年、政府提撥2,800億元優惠利率購屋貸款……房市重啟多頭；2008年金融海嘯重創經濟，卻因美國QE政策、接近0利率的金融環境與台灣遺贈稅下降等政策，房價飆漲、民怨再起，卻也是房市投資、投機炒作的「最美好年代」。
資料來源：《好房news》記者蔡佩蓉採訪整理

近年房市管制措施
2010年	政策 ★央行提出升息半碼，並針對新北市及推案量大的區域提出選擇性信用管制，貸款頂多6成。 ★政府推出第2波房貸金融檢查行動，查出不少大咖投資客。 稅制 ★國稅局增加個人賣屋所得查稅機制，以往賣預售屋不會列入任何所得稅，此後只要政府查到就必須補稅，且稅率與一般所得稅率相同。
2011年	政策 ★「居住正義」成為熱門口號，政府推出合宜住宅、社會住宅。 ★首批合宜住宅落腳新北市板橋浮洲，吸引大批民眾搶購，但房價持續上揚。 稅制 ★6月實施奢侈稅，買屋1年內賣屋得繳總價15%奢侈稅，1～2年內賣屋繳交稅率為10%，全台房市交易量從2010年高峰向下修正。
2012年	政策 ★8月實施實價登錄制，是台灣第1個房價透明化政策。 ★央行祭出豪宅限貸令，豪宅貸款不得超過6成、不能使用寬限期，且不得以其他名義增貸。 稅制 ★國稅局持續查緝個人出售預售屋獲利金額，並要求建商、代銷業者提供買屋及換約名單。 ★台北市政府針對總價超過8千萬元的豪宅課徵豪宅稅。 建商開發 ★文林苑事件讓台北市都更寸步難行，尤其大法官針對《都市更新條例》3項條文提出違憲論後，不少建商放棄都更，老公寓房價向下修正。
2013年	政策 ★政府大幅調高公告土地現值，平均調幅14.19%為20年來最高，將影響房屋買賣時所繳交的土增稅，持有成本與交易成本大幅提高。 稅制 ★檢討奢侈稅，最後定調為微調，2年閉鎖期與稅率維持不變、放寬豁免條款，將無炒房意圖者遭課徵奢侈稅機率降至最低，但非都市土地也將納入奢侈稅範圍內。 建商開發 ★確定2015年7月實施容積率管制，未來容積獎勵上限頂多1.2倍、都更容積獎勵上限為1.5倍，引發建商搶申請建照，張數創歷史新高。
2014年	政策 ★1月3日立法院通過修正《地政士法》第51條之1，將造成實價登錄大漏洞，行政院提覆議後遭駁回。 ★業界呼籲應將預售屋、租屋等納入實價登錄範圍，將成為今年最大課題。 稅制 ★財政部宣布新增豪宅稅規定，雙北市房價超過8千萬元、其他地區5千萬元的豪宅交易，無舉證成本者，認定售價15%為獲利所得課稅，成為實價課稅第1步。
資料來源：記者採訪整理資料日期：2014/02/06

你聽過 “垃圾人定律" 嗎?

• 本文作者：媽媽經 編輯部
• 發表日期：2014-02-10

一對情侣晚上在餐館吃飯，漂亮女友被隔壁桌醉漢吹口哨，他說反正吃完了咱走吧。女友說你怎麼這麼孬啊是不是男人，男友說犯不上跟流氓較勁。女友急，罵完男友又過去罵那群醉漢，结果醉漢圍上来開打，男友被捅三刀，在醫院搶救無效死了，臨死問了女友一句話：我現在算男人了麼？……如果你的女朋友被醉漢吹口哨你會怎麼做？

你聽說過＂垃圾人定律＂嗎？

一位朋友在正確的車道上行駛，突然間一輛黑色驕車從停車位開出，正好擋在前面。 朋友立即踩剎車，兩車之間的距離就只差個幾厘米！這輛車的司機兇狠地甩頭、並且朝著我們大喊大叫！我朋友只是微笑，對那傢伙揮揮手。我的意思是：我朋友表現得很友善。

於是我問他：「你剛才為什麼那麼做？那傢伙差點毀了你的車，還可能傷害我們！」這是當時我朋友告訴我的話，現在我把它總結歸納為“垃圾人定律”。他解釋說：「許多人就像“垃圾人”。他們到處跑來跑去，身上充滿了負面垃圾：充滿了沮喪, 憤怒、忌妒、算計、仇恨，充滿了傲慢與偏見、貪心不滿足、抱怨、比較，充滿了見不得人好、愚昧、無知、煩惱、報復、和充滿了失望。随隨著心中的垃圾堆積又堆積，他們終需找個地方傾倒；

有時候，我們剛好碰上了，垃圾就往我們身上丢….所以，無須介意！只要微笑、揮揮手、遠離他們，然後繼續走我們自己的路就行! 千萬别將他們的負面垃圾接收再擴散給我們的家人、朋友、同事、或其它路人。"這裡的底線" 是：快樂、成功的人絕對不讓『垃圾人』接管自己生活當中的任何一天！人生短暫，絕對不要浪費心思和精力在這些事上！

生活中遇到這樣的人一笑而過！是最好境界～不要和垃圾人一般見識！

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小心賺了攏補稅去！國稅局五大查稅「案例」

好房News記者蔡佩蓉／台北報導 

奢侈稅上路之初，坊間流傳許多「避奢方式」，甚至不少民眾賭國稅局根本沒有足夠人力地毯式查稅，沒想到如今國稅局愈查愈有心得，前幾年僥倖逃漏稅的投資客，如今都得面對補稅命運，國稅局特別舉出5個查獲常見案例，包括人頭、假贈與真買賣與倒填契約日期等。 查奢侈稅，國稅局著手資金流向。


財政部北區國稅局指出，依據奢侈稅5條第1項，若所有權人與其配偶、未成年直系親屬，僅有1戶房產，切辦妥戶籍登記、持有期間沒有出租使用，則不課徵奢侈稅。不過，國稅局卻發現許多民眾利用名下無房產的親屬作為人頭，卻仍逃不過遭補稅命運。 國稅局舉出5項案例，第1、假買賣：曾有A投資客以B名義取得法拍屋，僅持有6個月內，為轉手墊高價格，假買賣給C，最後由C出售第三人，但國稅局查出，A、B兩者名下沒有不動產以及收入所得，實際簽訂買賣契約、資金來源與獲利都是A君的行為，因此A遭補稅78萬元並處以罰鍰。 第2、預售屋登記給親屬設籍再轉售：民眾先與建商簽訂預售屋買賣契約書，於交屋前換約給女兒，產權並登記在女兒名下，女兒持有期間6個月內設籍後出售。但國稅局發現，該名女子年紀輕且無所得，相關買賣契約是由其父親代理，資金與經濟利益都歸屬該名民眾，因此遭補徵322萬元奢侈稅。 第3、假贈與、真買賣：D將持有未滿2年的房產贈與給E，兩人也並非親屬關係，後又發現E利用弟弟名義，匯入相近該筆房產金額給D君女兒，顯示是假贈與、真買賣，遭補稅29萬元。 第4、簽約、解約規避：民眾在101年10月24日簽約出售持有僅1個月的房產，因尚未辦理戶籍登記，在11月2日解約，並在當天另訂新契約並辦理籍登記，國稅局發現買方貸款的買賣契約書與商業本票簽訂日期都是101年10月24日，顯示該日就是立約日，也因為該日沒有辦竣戶籍登記，遭補稅43萬元。 第5、與買方簽私契，持有滿2年再移轉：民眾在99年9月取得房產，並在100年與買方簽訂買賣合約書，又在101年12月簽訂另1份買賣合約書。該名民眾認為，第1份合約書只是預訂性質，第2份才是正式之合約書，且第2份合約書簽訂時，該筆房產持有期間已超過2年。不過，國稅局認定，買方早在100年簽約時已將近9成房地款付給此位民眾，依《民法》規定，買賣雙方就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即已成立，因此當時簽約的房產持有未滿2年，符合奢侈稅課徵條件，遭補稅80餘萬元。

5月報稅注意細節！ 房屋節稅有5錦囊

發表於 2014-02-21

好房News記者蔡佩蓉／台北報導 

今年5月民眾申報綜合所得稅時，當月也將課徵房屋稅，民眾房屋若符合自用住宅「使用現況為住家」條件，則可申報自用稅率；但要留意，地價稅的自用住宅認定，卻是房屋未供出租或營業使用且由產權者、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，因此民眾務必掌握房屋、地價稅，節稅5項錦囊。 陽台外推、違法增建都會被課徵房屋稅。

 第1、地價稅有出租營業VS戶籍登記 高雄市西區稅捐處指出，土地不管是單一產權持有，或分別以夫、妻個別名義登記共同持有，假若房屋未出租或營業使用且所有權人本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記時，則可適用自用住宅用地稅率，即千分之二課徵地價稅，相較一般用地稅率千分之十，相差了4倍。

 第2、房屋稅依據「使用現況」 有民眾將空屋出租給學生居住，卻擔心房屋稅會變高。但實際上，房屋稅是依房屋現值再按照實際使用狀況課徵，例如，1、出租供住家使用是以房屋現值1.2％課徵，第2、出租給診所、事務所等非營業非住房屋，以房屋現值2％課徵，第3、出租供營業使用則按房屋現值3％課徵。因此假若房東出租並沒讓使用現況改變為營業用，仍可適用住家用稅率1.2％。 

第3、陽台外推也要課房屋稅 依照建築法規相關，陽台是指房屋外牆之外，正上方有遮蓋物的平台，陽台深度在2公尺之內且陽台面積不超得過建築面積8分之1，但若未達8平方公尺（2.42坪），不計入建築面積，因此不屬於房屋稅課稅面積，但是超過2.42坪則要課徵。 目前市場常見陽台外推雖屬違法，但等同將陽台納入室內，則必須全部併入計算房屋稅課稅面積。

第4、違建也要繳房屋稅 許多民眾常問：「我的房子是沒有權狀的，為什麼要繳房屋稅？」但如前述，房屋稅是依據「使用現況」課徵，因此房屋不論有無權狀或違建都應該課徵房屋稅。換句話說，只要是附著於土地的各種房屋及增加該房屋使用價值的建築物，如違法增建都會被課徵房屋稅。

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