撰文：劉漢聞 好房雜誌 2014.Mar10期
台灣房市走了10年大多頭，台北市房價所得比高達14.7倍（需14.7年不吃不喝才買得起房），根據世界銀行定義，房價所得比5倍較符合一般家庭購屋標準，台北市的房價顯然已經背離一般民眾所能負擔。
隨著高房價議題不斷湧出，2011年起政府開始祭出奢侈稅、限制性信用貸款等打房政策，再加上全球經濟景氣轉變、去年底美國宣布QE（量化寬鬆政策）逐步退場，今年以來房市利空因素逐漸籠罩。
德明財經科技大學副教授花敬群表示，雖然過去幾年每年都有人喊房市「到頂」了，卻因為環境與各種條件配合，使得房價持續上揚，不少民眾甚至以為房價只會漲不會跌……但這次從各種數據來看，房價已逐漸出現鬆動的跡象，有人形容現在房市有如「強弩之末」，10年大榮景走到了尾聲，尤其下半年又逢七合一選舉等利空，今年房市有很大的機會反轉向下。
10年一輪迴 購屋痛苦指數增8倍
回顧台灣房地產大多頭十年的環境與歷史背景，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，1990年代前是房市前一波大多頭，當時台灣股房齊漲、錢淹腳目，後來因為亞洲發生金融風暴，房市大受打擊，沉寂了好幾年，尤其是2003年爆發SARS（Severe Acute Respiratory Syndrome，嚴重急性呼吸道症候群），市況更跌到谷底。
隨後全球進入低利率時代，加上政府施行土地增值稅減半徵收、贈與稅降低至10%等政策，沉寂已久的房市正式復甦、房價逐步上揚，但仍處於適度成長的健康狀態；2008年美國發生次貸風暴引發金融海嘯，原以為房市會再次陷入低迷，沒想到只稍微回檔，後來因為游資流竄、政治預期等因素，使得房市炒作效應大於實質基礎，房價成長斜率明顯大於2003年到2007年間的幅度。
「全球游資在亞洲各地流竄，台灣又因為兩岸開放等協議，使得投資炒作風氣更甚，房價快速飆漲，讓房屋不再只是滿足居住需求，更是風險低、增值效益大的投資工具。」
莊孟翰指出，這波熱錢湧入後，導致房地產價格遠超過一般民眾的負擔能力，2013年第三季，被稱為「購屋痛苦指數」的全台房價所得比攀至9.2倍，台北市更高達14.7倍，比起2003年台北市房價所得比的6.1倍，10年來增加了8.6倍，高房價引發成一股民怨。
去年底政府大幅調高公告土地現值，平均調幅14.19％，是20年來最高，其中新北市調升幅度17.44%、台北市13.23%，將影響房屋買賣時繳交的土增稅，對交易者來說，持有成本與交易成本隨之大幅提高，不少人趕在今年1月1日前將房屋交易過戶，避開大幅提升的土增稅。
緊接著，今年1月財政部宣布新增豪宅稅規定，雙北市房價超過8千萬元、其他地區5千萬元的豪宅交易，只要沒有舉證成本，5月報稅時就會被認定售價的15%為獲利所得。這是一項重大的稅賦改變，光是去年符合被課豪宅稅的房屋交易案件，就將近1千5百筆。
舉例來說，民眾出售台北市3億元豪宅，以土地占交易總價7成、房屋占3成換算，土地售價2億1千萬元、房屋9千萬元，若賣家未舉證買入成本，國稅局將視房屋售價所得為1350萬元（9千萬元×15%），5月報稅時得併入綜合所得課稅，按課稅級距40%稅率計算，售屋獲利應納所得稅為540萬元，比起以前只有1百多萬元的稅，多出許多。
此外，營建署也公布2015年7月將實施容積率管制制度，未來獎勵容積將設定上限，對建商而言可建面積可能會縮小，不少業者因而搶在新制上路前積極推案
台灣房價史
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1950年代
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大安區土地1坪787元
1949年國民黨退守台灣帶來龐大移民潮，加上二次世界大戰後的嬰兒潮，讓房產起飛，1958年時出現一波房價高點。根據1960年土地銀行標售大直、松山、大安區土地的廣告，當時大安區龍安坡段土地換算1坪只有787元。
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1960年代
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空地稅、禁止放貸房價止漲
政府鼓勵業者投資興建住宅，加上油、物價上漲，房地產邁進所謂的「多頭期」，1965年房價達波段高點，迫使政府在1969年發布空地稅打壓房價，同時各大行庫禁止消費性貸款與房產貸款。
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1970年代
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1台電視買西門町2間套房
退出聯合國讓台灣國際處境日益艱難，不過從房地產角度來看，經濟起飛、1973年及1979年兩次石油危機帶動物價、房價，房地產推案遍地開花。回頭看那個年代，如果你買得起1台彩色電視機，就能買下2間西門町套房。
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1980年代
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錢淹腳目 房市泡沫終破裂
打房政策下，1986年前房市走了6年慘澹空頭。隨著股市反彈飆漲上萬點、台幣升值、游資進入不動產，房市大爆發，1989年李幸長等人發起「無殼蝸牛運動」，吶喊年輕人買不起房；1990年股市急轉直下，不動產也開啟震盪黑暗期。這波房市多頭，股市從1985年646點漲到1990年12682點，也帶動房產10倍漲幅。
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1990年代
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10年空頭大潮來襲
貸款限縮、大幅調高土地公告現值等重創買氣，但因政府打算在1995年實施容積率管制，建商拼命將庫存土地進行推案；1997年亞洲金融風暴，房市銷售不如預期，許多建商面臨倒閉。自1960年代起，房產多空大多7年一循環，但金融風暴的震盪與1998年921大地震，讓空頭持續。
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2000年代
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最美好的「投機時代」
土增稅減半徵收2年、政府提撥2,800億元優惠利率購屋貸款……房市重啟多頭；2008年金融海嘯重創經濟，卻因美國QE政策、接近0利率的金融環境與台灣遺贈稅下降等政策，房價飆漲、民怨再起，卻也是房市投資、投機炒作的「最美好年代」。
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資料來源：《好房news》記者蔡佩蓉採訪整理
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近年房市管制措施
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2010年
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政策
★央行提出升息半碼，並針對新北市及推案量大的區域提出選擇性信用管制，貸款頂多6成。
★政府推出第2波房貸金融檢查行動，查出不少大咖投資客。
稅制
★國稅局增加個人賣屋所得查稅機制，以往賣預售屋不會列入任何所得稅，此後只要政府查到就必須補稅，且稅率與一般所得稅率相同。
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2011年
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政策
★「居住正義」成為熱門口號，政府推出合宜住宅、社會住宅。
★首批合宜住宅落腳新北市板橋浮洲，吸引大批民眾搶購，但房價持續上揚。
稅制
★6月實施奢侈稅，買屋1年內賣屋得繳總價15%奢侈稅，1～2年內賣屋繳交稅率為10%，全台房市交易量從2010年高峰向下修正。
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2012年
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政策
★8月實施實價登錄制，是台灣第1個房價透明化政策。
★央行祭出豪宅限貸令，豪宅貸款不得超過6成、不能使用寬限期，且不得以其他名義增貸。
稅制
★國稅局持續查緝個人出售預售屋獲利金額，並要求建商、代銷業者提供買屋及換約名單。
★台北市政府針對總價超過8千萬元的豪宅課徵豪宅稅。
建商開發
★文林苑事件讓台北市都更寸步難行，尤其大法官針對《都市更新條例》3項條文提出違憲論後，不少建商放棄都更，老公寓房價向下修正。
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2013年
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政策
★政府大幅調高公告土地現值，平均調幅14.19%為20年來最高，將影響房屋買賣時所繳交的土增稅，持有成本與交易成本大幅提高。
稅制
★檢討奢侈稅，最後定調為微調，2年閉鎖期與稅率維持不變、放寬豁免條款，將無炒房意圖者遭課徵奢侈稅機率降至最低，但非都市土地也將納入奢侈稅範圍內。
建商開發
★確定2015年7月實施容積率管制，未來容積獎勵上限頂多1.2倍、都更容積獎勵上限為1.5倍，引發建商搶申請建照，張數創歷史新高。
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2014年
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政策
★1月3日立法院通過修正《地政士法》第51條之1，將造成實價登錄大漏洞，行政院提覆議後遭駁回。
★業界呼籲應將預售屋、租屋等納入實價登錄範圍，將成為今年最大課題。
稅制
★財政部宣布新增豪宅稅規定，雙北市房價超過8千萬元、其他地區5千萬元的豪宅交易，無舉證成本者，認定售價15%為獲利所得課稅，成為實價課稅第1步。
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資料來源：記者採訪整理資料日期：2014/02/06
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